Come AsteHub stima il valore di mercato e trova le occasioni

Da dove vengono i dati?

AsteHub usa solo fonti pubbliche:

• Aste: il Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) del Ministero della Giustizia, dove i tribunali pubblicano le vendite giudiziarie. AsteHub controlla le nuove pubblicazioni ogni ora e aggiorna le aste già note quando cambiano (per esempio dopo un ribasso).
• Valori di mercato e canoni d'affitto: le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate. Oggi è caricato il secondo semestre 2025; il semestre si aggiorna quando l'Agenzia pubblica il successivo.
• Pericolosità sismica: la mappa di pericolosità sismica MPS04 dell'INGV (zone da 1 a 4).
• Frane: l'Inventario dei Fenomeni Franosi in Italia (IFFI) dell'ISPRA.

I dataset INGV e ISPRA sono consultati tramite un fornitore di dati geografici e il risultato viene salvato per ogni immobile.

Come si stima il valore di mercato?

Il valore di mercato stimato è la quotazione OMI del comune per quella tipologia, moltiplicata per la superficie dell'immobile.

• Prezzo OMI medio: il punto medio tra minimo e massimo della quotazione. Per ogni comune prendiamo la mediana delle tipologie più comuni all'asta, nello stato di conservazione «normale»: abitazioni civili ed economiche per il residenziale, negozi e uffici per il commerciale.
• Livello comunale: usiamo un valore per comune, non per singola zona OMI. Nei comuni grandi, dove i prezzi cambiano molto da un quartiere all'altro, la stima è quindi più approssimativa.
• Superficie: quella indicata nei dati dell'annuncio sul PVP. Oggi non la ricaviamo dal testo della perizia: se l'annuncio non la riporta, non c'è stima.
• Categoria: la categoria del PVP (residenziale, commerciale, industriale) sceglie la quotazione. Le aste in categorie che l'OMI non quota non hanno stima.

In quali casi AsteHub non stima il valore?

Un valore sbagliato fa sembrare un affare quello che non lo è. Per questo in questi casi il valore di mercato, lo sconto e la rendita non vengono calcolati:

• Quote di proprietà: all'asta va solo una parte dell'immobile (per esempio 1/2 o 1/3); il valore dell'intero non ha senso.
• Superficie mancante o anomala: senza superficie non c'è stima. Per il residenziale, sotto i 25 m² o sopra i 400 m² l'immobile non è un'abitazione tipica.
• Posti auto, box, cantine e magazzini venduti da soli: il prezzo al metro di una casa non si applica.
• Terreni, ruderi, immobili al rustico o in costruzione: il valore tipico della zona non li descrive.
• Stima lontana dalla perizia: se il valore calcolato è più del doppio, o meno della metà, del valore di stima del perito, uno dei due dati è sbagliato e non lo mostriamo.
• Lotti minori dello stesso immobile: quando allo stesso indirizzo c'è un lotto molto più caro (per esempio l'appartamento e il suo box), superficie e descrizione possono riferirsi all'altro lotto.

Il riconoscimento di quote, pertinenze, terreni e ruderi si basa sul testo della descrizione dell'annuncio: è automatico e può sbagliare in entrambe le direzioni.

Come si calcola lo sconto sul mercato?

Lo sconto confronta il prezzo base dell'asta con il valore di mercato stimato, non con il valore della perizia. Se il prezzo base è più alto del valore stimato lo sconto è negativo.

Uno sconto oltre il 90% è quasi sempre un errore nei dati (per esempio un prezzo base di poche centinaia di euro) o un lotto parziale: queste aste non vengono mai proposte come occasioni.

Cosa intende AsteHub per «occasione»?

Un'occasione è un'asta attiva il cui prezzo base è sotto il valore di mercato stimato della zona di almeno il 20%. È la definizione usata nel resoconto della home e nell'agente dell'app. Nell'app puoi scegliere una soglia diversa con i filtri.

Uno sconto alto non vuol dire che l'asta sia un buon affare: spesso i prezzi bassi riflettono occupazione, abusi, stato dell'immobile o più tentativi andati deserti. Per questo leggi sempre la perizia (vedi cosa controllare nella perizia).

Come si stima la rendita lorda?

La rendita lorda indica quanto potrebbe rendere l'immobile in affitto, in un anno, rispetto al prezzo base. È lorda: non toglie tasse, spese condominiali, manutenzione, periodi sfitti, né i costi dell'acquisto all'asta. Usa i canoni OMI dello stesso comune.

Una rendita lorda sopra il 20% non viene mostrata: nei piccoli comuni i canoni OMI spesso non sono incassabili davvero e il numero sarebbe fuorviante.

Come si valuta il rischio del territorio?

• Rischio sismico: la zona di pericolosità del punto più vicino della griglia INGV MPS04 (entro 8 km), tradotta in tre livelli: zona 1 = alto, zona 2 = medio, zone 3 e 4 = basso. Serve la posizione dell'immobile: senza coordinate il dato manca.
• Rischio frane: quanti fenomeni franosi censiti dall'ISPRA (IFFI) ci sono nel comune: più di 200 = alto, da 20 a 200 = medio, meno di 20 = basso. È una misura del comune, non del singolo edificio: indica dove guardare, non se quell'immobile è su una frana.

Alluvioni e radon non sono mostrati: per le alluvioni i dati disponibili coprono troppo poco territorio, per il radon non abbiamo una fonte.

Cos'è il deal score e come si calcola?

Il deal score è un punteggio da 0 a 100 che riassume in un numero quanto un'asta sembra interessante sui dati disponibili. È la somma di cinque componenti:

Conseguenze pratiche, dalla formula:

• Senza valore di mercato stimabile il deal score non può superare 38: mancano i punti di sconto e rendita.
• Con i dati di oggi il massimo raggiungibile è 88, perché posizione e radon valgono sempre metà.
• Il punteggio si ricalcola ogni volta che l'asta viene aggiornata sul PVP, per esempio dopo un ribasso del prezzo base.

Il deal score serve a ordinare e filtrare, non a decidere: non sa nulla di occupazione, abusi, vincoli o stato dell'immobile.

Chi scrive il parere dell'agente?

Nel dettaglio di un'asta l'app mostra un parere in parole (motivi a favore e contro). Il testo è scritto da un modello linguistico partendo dai numeri descritti in questa pagina; i numeri non li calcola l'intelligenza artificiale. Anche la ricerca a parole («case a Roma sotto 150k») usa un modello linguistico per capire i filtri, che l'app ti mostra e puoi togliere.

Quali sono i limiti di questi dati?

• Copertura: solo una minoranza delle aste attive ha un valore di mercato stimabile, soprattutto perché nell'annuncio manca la superficie o perché rientra in uno dei casi esclusi. Il resoconto nella home mostra ogni giorno quante sono, con i numeri del momento.
• Comuni: alcuni comuni non sono abbinati alle quotazioni OMI (nomi bilingui o scritti in modo diverso, comuni molto piccoli non quotati).
• Valori medi: l'OMI descrive il valore tipico di una tipologia nel comune, non quello di un immobile preciso. Piano, stato, esposizione e finiture possono spostare il valore reale di molto.
• Posizione: non tutte le aste hanno coordinate, quindi il rischio sismico non c'è per tutte.
• Ritardo: le quotazioni OMI sono semestrali e arrivano qualche mese dopo la fine del semestre.
• Stato dell'asta: il PVP non pubblica l'esito. Un'asta con data passata esce dalle aste attive; per un breve periodo può restare visibile prima dell'aggiornamento.

Ogni quanto si aggiornano i dati?

• Aste: controllo delle nuove pubblicazioni sul PVP ogni ora; le aste nuove ricevono subito valore, sconto, rendita e deal score.
• Resoconto della home: calcolato dal vivo sui dati dell'app e tenuto in cache per pochi minuti.
• Quotazioni OMI: a ogni nuovo semestre pubblicato dall'Agenzia delle Entrate; a quel punto i punteggi di tutte le aste attive vengono ricalcolati.
• Rischio: calcolato in blocco sugli immobili delle aste attive e ripetuto periodicamente. Un'asta appena pubblicata può restare senza dato di rischio fino al calcolo successivo; i dataset di origine cambiano raramente.

Domande frequenti