Perizia di stima dell'asta: cosa controllare prima di offrire?
Nella perizia controlla prima di tutto lo stato di occupazione, se si vende l'intero o una quota, la regolarità edilizia e catastale, i vincoli e gli oneri che restano a chi compra e le spese condominiali non pagate. Poi guarda la data del sopralluogo e confronta il valore di stima con i prezzi della zona.
Cos'è la perizia di stima e chi la scrive?
È la relazione dell'esperto stimatore nominato dal giudice (spesso chiamato CTU, consulente tecnico d'ufficio). La legge indica cosa deve contenere (art. 173-bis disp. att. c.p.c.): identificazione e descrizione del bene, stato di possesso, vincoli e oneri, regolarità edilizia e catastale, spese condominiali e valore di stima. La trovi gratis sul Portale delle Vendite Pubbliche, con foto, planimetrie e visure in allegato.
Cosa dice sull'occupazione?
Cerca la sezione sullo stato di possesso: dice se l'immobile è libero, abitato dal debitore o occupato da altri, e con quale titolo (un contratto d'affitto, un comodato, un provvedimento di assegnazione della casa familiare). Conta soprattutto se il titolo è opponibile a chi compra, cioè se dovrai rispettarlo. Vedi immobile occupato e liberazione.
Come leggere la parte su regolarità edilizia e catastale?
Il perito confronta lo stato di fatto con i titoli edilizi e con la planimetria catastale. Segnala le difformità (una veranda chiusa, un bagno spostato, un soppalco), se sono sanabili, come e con quali costi stimati. Per gli immobili venduti all'asta la legge prevede in alcuni casi possibilità particolari di sanatoria per chi compra: se la perizia ne parla, fatti spiegare da un tecnico se e a quali condizioni si applicano al tuo caso.
Una difformità non sanabile può rendere più difficile rivendere o ottenere un mutuo e, nei casi gravi, obbligare a ripristinare lo stato legittimo.
Quali vincoli e oneri restano a chi compra?
Il decreto di trasferimento cancella ipoteche e pignoramenti, non tutto. La perizia deve distinguere le formalità che verranno cancellate da quelle che restano, per esempio servitù, vincoli paesaggistici o culturali, convenzioni urbanistiche, alcune domande giudiziali. Controlla anche la documentazione ipocatastale ventennale allegata alla procedura (art. 567 c.p.c.): elenca le iscrizioni e trascrizioni sull'immobile degli ultimi vent'anni.
E le spese condominiali?
La perizia indica di solito le spese condominiali ordinarie annue, quelle non pagate e le spese straordinarie già deliberate. Sono importanti perché chi compra risponde, insieme al vecchio proprietario, dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Più dettagli in costi e tasse dopo l'aggiudicazione.
Il valore di stima è il valore di mercato?
Non esattamente. Il perito parte dal valore di mercato e applica le riduzioni previste per la vendita forzata, per esempio per l'assenza di garanzia per i vizi, lo stato d'uso e gli oneri a carico di chi compra (art. 568 c.p.c.). Il prezzo base dell'asta parte da questo valore e può essersi abbassato nei tentativi andati deserti.
Confronta sempre la stima con i prezzi della zona. AsteHub mostra il valore di mercato stimato con le quotazioni OMI del comune e non lo mostra quando è più del doppio, o meno della metà, del valore di stima: in quei casi uno dei due dati è probabilmente sbagliato (vedi la metodologia).
La perizia è una garanzia?
No. Nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi della cosa (art. 2922 c.c.) e l'immobile si compra nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. La perizia fotografa la situazione alla data del sopralluogo, che può essere di mesi o anni prima. Per questo la visita con il custode e un tecnico di fiducia valgono il tempo che costano.
Checklist: cosa controllare nella perizia
- Data del sopralluogo e se il perito è entrato nell'immobile
- Stato di possesso: libero, abitato dal debitore o occupato da terzi, con quale titolo
- Se si vende l'intero o solo una quota
- Difformità edilizie e catastali, sanabilità e costi stimati
- Formalità che restano dopo il decreto: servitù, vincoli, domande giudiziali
- Spese condominiali insolute e spese straordinarie deliberate
- Stato di manutenzione e impianti, dalle foto e dalla descrizione
- Superficie e come è stata calcolata
- Valore di stima e riduzioni applicate, confrontati con i prezzi della zona
Domande frequenti
Dove si trova la perizia di un'asta giudiziaria?
Sul Portale delle Vendite Pubbliche, nella pagina dell'annuncio, insieme all'avviso di vendita e all'ordinanza. È consultabile gratis e senza registrazione; spesso la pubblicano anche i siti di pubblicità e dei gestori.
Chi paga la perizia?
Non chi partecipa all'asta. La perizia è disposta dal giudice ed è una spesa della procedura esecutiva; chi vuole offrire la può leggere gratuitamente.
Se la perizia sbaglia, posso annullare l'acquisto?
In generale no: nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi e si compra nello stato di fatto e di diritto. Solo in casi particolari si può contestare la vendita, e va valutato con un avvocato. Meglio verificare prima di offrire.
Cos'è la documentazione ipocatastale ventennale?
È la documentazione, di solito un certificato notarile, che il creditore deposita nella procedura con le iscrizioni e trascrizioni sull'immobile degli ultimi vent'anni. Serve a capire ipoteche, pignoramenti e altre formalità, comprese quelle che restano dopo la vendita.
Guida informativa, non consulenza legale, fiscale o tecnica. Le regole generali descritte qui possono avere eccezioni e cambiare nel tempo: per ogni asta valgono l'avviso di vendita e l'ordinanza del giudice di quella procedura. Prima di offrire leggi sempre la perizia e, se serve, fatti assistere da un avvocato, un notaio o un tecnico di fiducia. Aggiornata il 1 ottobre 2026.