Quanto costa davvero comprare casa all'asta, oltre al prezzo?
Oltre al prezzo di aggiudicazione paghi le imposte di trasferimento (registro o IVA, più ipotecaria e catastale), una parte del compenso del delegato e le spese di trascrizione e voltura. Possono aggiungersi spese condominiali arretrate, sanatorie, lavori e i mesi senza poter usare l'immobile. Non serve il notaio per il trasferimento.
Entro quando si paga il saldo del prezzo?
Entro il termine indicato nell'avviso di vendita, che per legge non può superare 120 giorni dall'aggiudicazione (art. 569 c.p.c.). Il saldo è il prezzo di aggiudicazione meno la cauzione già versata. Insieme al saldo il delegato chiede di norma un importo per imposte e spese di trasferimento, che calcola e ti comunica.
Se non paghi in tempo perdi la cauzione e l'aggiudicazione (art. 587 c.p.c.).
Si può pagare con un mutuo?
Sì. La legge permette di pagare il prezzo con un mutuo garantito da ipoteca sullo stesso immobile (art. 585 c.p.c.) e diverse banche hanno prodotti pensati per le aste. I tempi sono stretti: chiedi la valutazione alla banca prima di offrire, e indica nell'offerta un termine di pagamento compatibile.
Quali imposte si pagano?
Le stesse di una compravendita, calcolate sul prezzo di aggiudicazione. Cosa si paga dipende soprattutto da chi è il proprietario esecutato:
- Privato (o comunque vendita non soggetta a IVA): imposta di registro in percentuale, con aliquota ridotta se hai i requisiti per la prima casa, più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
- Impresa: la vendita può essere soggetta a IVA o esente, e le imposte di registro, ipotecaria e catastale cambiano di conseguenza.
Le agevolazioni prima casa valgono anche per gli immobili comprati all'asta: la richiesta va fatta nei tempi e nei modi indicati dal delegato (spesso già nell'offerta). Per le abitazioni comprate da persone fisiche è possibile chiedere che l'imposta sia calcolata sul valore catastale invece che sul prezzo (il cosiddetto prezzo-valore): chiedi al delegato se e come si applica nella tua procedura.
Aliquote e importi cambiano nel tempo: il conteggio esatto lo fa il delegato. Per una stima prima di offrire chiedi a un notaio o a un commercialista.
Quali spese di procedura paga chi compra?
Di norma sono a carico di chi compra una parte del compenso del delegato per la fase di trasferimento e le spese per registrare e trascrivere il decreto e fare la voltura catastale. Chi paga la cancellazione di ipoteche e pignoramenti dipende da quanto dispone l'ordinanza: controllala prima di offrire.
Serve il notaio?
Per il trasferimento no: il titolo di proprietà è il decreto di trasferimento del giudice, non un rogito. Se usi un mutuo, il contratto di finanziamento con la banca ha i suoi costi, notaio compreso.
Le spese condominiali arretrate passano a chi compra?
In parte. Chi compra risponde, insieme al vecchio proprietario, dei contributi condominiali dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.); per gli anni più vecchi l'amministratore deve rivolgersi al vecchio proprietario. Controlla in perizia gli arretrati e le spese straordinarie già deliberate, e se puoi chiedi i conti all'amministratore.
Quali altri costi mettere in conto?
- Sanatorie e pratiche per le difformità segnalate in perizia.
- Lavori: nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi, quindi i difetti restano a te.
- Tempo: se l'immobile è occupato, i mesi senza poterlo usare o affittare (vedi immobile occupato).
- Consulenze: avvocato, tecnico o consulente, se decidi di farti assistere.
- Utenze e allacci, se sono state staccate.
Non c'è una provvigione d'agenzia: la vendita la fa il tribunale. Se ti rivolgi a un consulente per le aste, il suo compenso lo concordi tu con lui.
Riepilogo: chi paga cosa
| Voce | Chi paga | Dove verificarlo |
|---|---|---|
| Saldo del prezzo | Chi si aggiudica | Avviso di vendita (termine) |
| Imposte di trasferimento | Chi si aggiudica | Conteggio del delegato |
| Registrazione, trascrizione, voltura | Di norma chi si aggiudica | Ordinanza e avviso |
| Cancellazione ipoteche e pignoramenti | Dipende dall'ordinanza | Ordinanza |
| Condominio: anno in corso e precedente | Chi compra, insieme al vecchio proprietario | Perizia, amministratore |
| Perizia | La procedura | — |
| Sanatorie e lavori | Chi compra | Perizia, tecnico di fiducia |
Domande frequenti
Le imposte si pagano sul prezzo di aggiudicazione?
Di regola sì, come in una compravendita. Per le abitazioni comprate da persone fisiche si può chiedere che l'imposta sia calcolata sul valore catastale (prezzo-valore). Il conteggio esatto lo fa il delegato.
Posso avere le agevolazioni prima casa comprando all'asta?
Sì, se hai i requisiti. La richiesta va fatta nei tempi e nei modi indicati dal delegato, spesso già nell'offerta o comunque prima del decreto di trasferimento.
Chi paga la cancellazione dell'ipoteca dopo l'asta?
Il decreto di trasferimento ordina la cancellazione di ipoteche e pignoramenti; chi ne sostiene le spese dipende dall'ordinanza di vendita di quella procedura. Leggila prima di offrire.
Quanto tempo ho per pagare il saldo?
Il tempo indicato nell'avviso di vendita, che per legge non può superare 120 giorni dall'aggiudicazione. Nell'offerta puoi indicare un termine più breve, non più lungo.
Guida informativa, non consulenza legale, fiscale o tecnica. Le regole generali descritte qui possono avere eccezioni e cambiare nel tempo: per ogni asta valgono l'avviso di vendita e l'ordinanza del giudice di quella procedura. Prima di offrire leggi sempre la perizia e, se serve, fatti assistere da un avvocato, un notaio o un tecnico di fiducia. Aggiornata il 1 ottobre 2026.