Quanto si versa di cauzione in un'asta giudiziaria, e come si fa l'offerta?
La cauzione è di norma almeno il 10% del prezzo che offri, salvo che l'avviso di vendita chieda una misura diversa. Nelle aste telematiche si versa con bonifico sul conto della procedura, in quelle cartacee con assegno circolare nella busta. Puoi offrire fino al 25% sotto il prezzo base: l'offerta minima è il 75%.
Qual è l'offerta minima?
Si può offrire anche meno del prezzo base, ma non oltre un quarto in meno: l'offerta minima è il 75% del prezzo base (art. 571 c.p.c.). Un'offerta più bassa non è valida. L'avviso di vendita riporta sia il prezzo base sia l'offerta minima.
Esempio di calcolo: con un prezzo base di 100.000 € l'offerta minima è 75.000 €. Un'offerta tra 75.000 e 100.000 € però non è sicura di essere accolta: se è l'unica, il delegato può non aggiudicare se ritiene di poter ottenere di più con una nuova vendita o se un creditore ha chiesto l'assegnazione (art. 572 c.p.c.).
Quanto deve essere la cauzione?
Per legge almeno il 10% del prezzo che offri, non del prezzo base (art. 571 c.p.c.). L'avviso di vendita indica la misura richiesta e può chiedere di più: vale sempre quello che c'è scritto nell'avviso.
Esempio: se offri 80.000 €, con una cauzione del 10% versi almeno 8.000 €. La cauzione non è una spesa: se vinci si scala dal prezzo, se perdi ti viene restituita.
Come si versa la cauzione nelle aste telematiche?
Di solito con bonifico sul conto della procedura indicato nell'avviso, con la causale richiesta. Il bonifico deve risultare accreditato entro il termine dell'avviso: se al momento del controllo i soldi non ci sono, l'offerta può essere esclusa. Fai il bonifico con qualche giorno di anticipo e conserva la ricevuta, che va indicata nell'offerta.
E nelle offerte cartacee?
Dove l'offerta cartacea è ammessa, la cauzione si versa di solito con assegno circolare non trasferibile, intestato come indicato nell'avviso e inserito nella busta con l'offerta.
Cosa succede alla cauzione se non vinci, o se non paghi?
- Non vinci: la cauzione ti viene restituita, con le modalità dell'avviso (per le telematiche di solito con bonifico sul conto da cui è partita).
- Vinci: la cauzione diventa un acconto sul prezzo; paghi la differenza con il saldo.
- Vinci ma non paghi il saldo in tempo: perdi la cauzione e l'aggiudicazione, e se il bene viene poi venduto a meno puoi dover pagare la differenza (art. 587 c.p.c.).
Cosa deve contenere l'offerta?
- I tuoi dati (o quelli della società) e un recapito
- Il numero della procedura, il tribunale e il lotto
- Il prezzo offerto, non inferiore all'offerta minima
- Il termine di pagamento del saldo, non superiore a quello dell'avviso
- Gli estremi del versamento della cauzione
- L'eventuale richiesta di agevolazioni fiscali (per esempio prima casa)
- Per l'offerta telematica: la firma digitale e l'invio con la PEC, come indicato nelle istruzioni
Il modulo e l'avviso possono chiedere altri dati: seguili alla lettera, perché un'offerta incompleta può essere esclusa.
Cos'è il rilancio minimo?
Se ci sono più offerte si fa una gara partendo dalla più alta. Ogni nuova offerta deve superare la precedente almeno del rilancio minimo indicato nell'avviso. Nelle aste asincrone i rilanci si fanno online in un periodo di tempo stabilito; nelle sincrone, in tempo reale.
Come si decide quanto offrire?
Parti da quanto vale l'immobile e togli quello che l'asta ti costerà:
- il valore di mercato realistico nella zona, nello stato in cui si trova (la stima di AsteHub è un punto di partenza, non una perizia);
- le imposte e le spese di trasferimento (vedi costi e tasse);
- lavori, sanatorie e arretrati condominiali indicati in perizia;
- i mesi in cui non potrai usare o affittare l'immobile se è occupato;
- il margine che vuoi tenere per gli imprevisti.
Il risultato è il tuo prezzo massimo. Decidilo prima della gara e non superarlo durante i rilanci.
Domande frequenti
La cauzione si calcola sul prezzo base o sul prezzo offerto?
Sul prezzo offerto. La legge chiede una cauzione non inferiore al 10% del prezzo che proponi; l'avviso di vendita può chiedere una misura più alta, e in quel caso vale l'avviso.
Posso offrire meno del prezzo base?
Sì, fino al 75% del prezzo base, che è l'offerta minima. Un'offerta sotto il prezzo base però può non essere accolta, per esempio se il delegato ritiene di poter vendere a un prezzo più alto con un nuovo tentativo.
Quando mi restituiscono la cauzione se perdo?
Dopo l'esame delle offerte, con le modalità indicate nell'avviso di vendita: per le offerte telematiche di solito con un bonifico sul conto da cui l'hai versata, per quelle cartacee con la restituzione dell'assegno.
La cauzione è un costo in più rispetto al prezzo?
No. Se vinci, la cauzione viene scalata dal prezzo e paghi solo la differenza con il saldo. Diventa una perdita solo se, dopo aver vinto, non paghi il saldo entro il termine.
Guida informativa, non consulenza legale, fiscale o tecnica. Le regole generali descritte qui possono avere eccezioni e cambiare nel tempo: per ogni asta valgono l'avviso di vendita e l'ordinanza del giudice di quella procedura. Prima di offrire leggi sempre la perizia e, se serve, fatti assistere da un avvocato, un notaio o un tecnico di fiducia. Aggiornata il 1 ottobre 2026.