Immobile all'asta occupato: cosa succede e quando si libera?
Se l'immobile è occupato, la liberazione la ordina il giudice e la attua il custode, senza che tu debba avviare uno sfratto. Se lo abita il debitore con la famiglia, di regola resta occupato fino al decreto di trasferimento. Un affitto con data certa anteriore al pignoramento invece va rispettato. I tempi reali variano molto.
Cosa vuol dire «occupato» nella perizia?
La perizia descrive lo stato di possesso. I casi principali sono tre:
- Abitato dal debitore e dalla sua famiglia.
- Occupato da terzi con un titolo: un contratto d'affitto, un comodato, un provvedimento di assegnazione della casa familiare.
- Occupato da terzi senza titolo, o con un titolo che non vale verso chi compra.
La domanda che conta è se il titolo è opponibile a chi compra: se lo è, dovrai rispettarlo; se non lo è, l'immobile va liberato.
Chi libera l'immobile, e quando?
La liberazione la ordina il giudice dell'esecuzione e la attua il custode giudiziario, nell'ambito della procedura. Il decreto di trasferimento contiene anche l'ordine di rilascio dell'immobile venduto.
- Se l'immobile è abitato dal debitore e dalla sua famiglia, di regola resta occupato fino al decreto di trasferimento, salvo che il debitore ostacoli le visite, non conservi il bene o violi gli altri obblighi previsti dalla legge.
- Se è occupato da terzi senza titolo opponibile, o non è abitato dal debitore, il giudice può ordinare la liberazione prima.
Dopo l'aggiudicazione parla subito con il custode: ti dirà a che punto è la liberazione e se, come e entro quando devi chiedere tu che l'ordine venga attuato. Le regole su questo punto sono cambiate più volte negli ultimi anni e i tribunali le applicano con istruzioni proprie: fai riferimento all'avviso, all'ordinanza e al custode.
Quando un contratto d'affitto resta valido per chi compra?
Secondo il codice civile (art. 2923 c.c.), in linea generale:
- l'affitto è opponibile a chi compra se ha data certa anteriore al pignoramento;
- un affitto di durata superiore a nove anni non trascritto prima del pignoramento vale solo per nove anni dall'inizio;
- chi compra non è tenuto a rispettarlo se il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello di locazioni precedenti.
Se il contratto è opponibile diventi il locatore: l'inquilino resta fino alla scadenza e paga a te il canone. Per un investitore può essere un vantaggio, se il canone è in linea con il mercato. La perizia deve indicare il contratto e la sua opponibilità: se non è chiaro, chiedi al custode o a un avvocato.
E la casa assegnata al coniuge o ai figli?
Un provvedimento del giudice che assegna la casa familiare a un genitore può essere opponibile a chi compra, a seconda della data e della trascrizione. È un caso da far valutare a un avvocato prima di offrire.
Quanto tempo ci vuole a liberare un immobile?
Non esiste un tempo standard. Dipende da quanto collabora chi occupa, dalla presenza di minori o di persone fragili, dal carico di lavoro del tribunale e da eventuali opposizioni. La cosa prudente è fare i conti come se ci volesse molto più di quanto speri.
Come tenerne conto nell'offerta?
- Leggi nella perizia chi occupa, con quale titolo e se è opponibile
- Chiedi al custode lo stato della liberazione e gli ultimi contatti con l'occupante
- Metti in conto i mesi senza poter usare o affittare l'immobile
- Valuta lo stato in cui potresti trovarlo alla consegna
- Verifica che il tuo piano regga anche se la liberazione si allunga
- Per affitti, comodati o case familiari, fatti assistere da un avvocato
AsteHub non verifica lo stato di occupazione: ti dà il valore di mercato della zona, lo sconto, il rischio sismico e la perizia da leggere. L'occupazione la trovi nella perizia, alla sezione sullo stato di possesso.
Domande frequenti
Chi compra un immobile occupato all'asta deve fare lo sfratto?
Di norma no. La liberazione è ordinata dal giudice e attuata dal custode nell'ambito della procedura. Dopo l'aggiudicazione chiedi al custode se e come devi sollecitare l'attuazione dell'ordine.
Posso visitare un immobile all'asta se è occupato?
Sì. La visita si chiede al custode dal Portale delle Vendite Pubbliche e il custode la organizza anche se l'immobile è abitato. Chi occupa deve consentire le visite.
Se l'immobile è affittato, a chi va il canone dopo l'acquisto?
Se il contratto è opponibile a chi compra, dopo il trasferimento diventi il locatore e il canone spetta a te fino alla scadenza. Se non è opponibile, l'immobile va liberato.
Guida informativa, non consulenza legale, fiscale o tecnica. Le regole generali descritte qui possono avere eccezioni e cambiare nel tempo: per ogni asta valgono l'avviso di vendita e l'ordinanza del giudice di quella procedura. Prima di offrire leggi sempre la perizia e, se serve, fatti assistere da un avvocato, un notaio o un tecnico di fiducia. Aggiornata il 1 ottobre 2026.