Come partecipare a un'asta giudiziaria immobiliare

Chi può partecipare a un'asta giudiziaria?

Chiunque, tranne il debitore esecutato (art. 571 c.p.c.): persone fisiche, anche in coppia, e società. Si può offrire di persona oppure tramite un avvocato; solo un avvocato può presentare un'offerta «per persona da nominare», cioè senza dire subito per chi compra (art. 579 c.p.c.). Non servono iscrizioni ad albi o intermediari.

Dove si trovano gli annunci?

Sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, dove ogni vendita giudiziaria va pubblicata insieme ai suoi documenti. Si può cercare per tribunale, comune, tipologia e prezzo. AsteHub legge questi annunci ogni giorno e ti mostra quelli sotto il valore di mercato della zona.

Quali documenti leggere prima di offrire?

Avviso di vendita: data e ora, prezzo base, offerta minima, cauzione, rilancio minimo, modalità (telematica o in presenza), termine per presentare l'offerta e termine per il saldo.
Ordinanza di vendita: le regole fissate dal giudice per quella procedura, per esempio chi paga certe spese.
Perizia di stima con i suoi allegati (foto, planimetrie, visure): descrizione, stato di occupazione, regolarità edilizia, vincoli, spese. Vedi cosa controllare nella perizia.

Se due documenti sembrano dire cose diverse, chiedi chiarimenti al delegato prima di offrire.

Come si visita l'immobile?

La visita si chiede al custode giudiziario con la richiesta dal Portale delle Vendite Pubbliche, dalla pagina dell'annuncio. Il custode organizza l'accesso. Vale la pena vederlo sempre: la perizia può essere di mesi o anni prima e la vendita avviene nello stato in cui l'immobile si trova.

Che differenza c'è tra vendita senza incanto, con incanto e telematica?

Vendita senza incanto: è la forma ordinaria. Le offerte si presentano chiuse entro un termine; nel giorno fissato il delegato le apre e, se sono più di una, fa una gara tra gli offerenti.
Vendita con incanto: una gara pubblica a rilanci. Oggi è rara: il giudice la dispone solo se ritiene che possa portare a un prezzo sensibilmente più alto.
Vendita telematica: non è un terzo tipo di vendita ma una modalità. Per legge le vendite si fanno di regola con modalità telematiche, salvo che il giudice lo ritenga pregiudizievole. Può essere sincrona (tutti collegati nello stesso momento, rilanci in tempo reale), sincrona mista (offerenti online e in presenza) o asincrona (rilanci online in un periodo di tempo stabilito). La piattaforma è quella del gestore indicato nell'avviso.

Come si presenta l'offerta?

Per le vendite telematiche si compila il modulo ministeriale dell'offerta telematica (lo raggiungi dall'annuncio sul PVP o dal sito del gestore) e lo si invia entro il termine dell'avviso, seguendo le istruzioni: di norma servono una casella PEC e la firma digitale, oppure una casella PEC abilitata per la vendita telematica. Dove è ammessa l'offerta cartacea, si deposita in busta chiusa nel luogo e nell'orario indicati.

L'offerta indica di solito: i dati di chi offre, la procedura e il lotto, il prezzo offerto (non meno dell'offerta minima), il termine di pagamento del saldo (non oltre quello dell'avviso), gli estremi della cauzione e l'eventuale richiesta di agevolazioni fiscali. L'offerta è irrevocabile, salvo pochi casi previsti dalla legge. Dettagli su importi e cauzione nella guida cauzione e offerta.

Cosa succede il giorno dell'asta?

Una sola offerta pari o superiore al prezzo base: viene accolta.
Una sola offerta tra l'offerta minima e il prezzo base: può essere accolta, ma non è garantito. Il delegato non aggiudica se ritiene che una nuova vendita possa dare un prezzo più alto o se un creditore ha chiesto l'assegnazione del bene (art. 572 c.p.c.).
Più offerte: si fa una gara partendo dall'offerta più alta, con il rilancio minimo dell'avviso. Se nessuno rilancia, vince l'offerta migliore, valutando prezzo, cauzione e tempi di pagamento (art. 573 c.p.c.).

Chi non vince riceve indietro la cauzione secondo le modalità dell'avviso.

Cosa succede dopo l'aggiudicazione?

Paghi il saldo del prezzo e le spese indicate dal delegato entro il termine dell'avviso, che per legge non può superare 120 giorni. Si può usare un mutuo (vedi costi e tasse).
Il giudice emette il decreto di trasferimento: da lì sei proprietario. Il decreto ordina la cancellazione di ipoteche e pignoramenti.
Il decreto viene registrato e trascritto; non serve un rogito dal notaio.
Se l'immobile è occupato, la liberazione passa dal custode: vedi immobile occupato e liberazione.

Se non paghi il saldo in tempo

Perdi la cauzione e l'aggiudicazione (art. 587 c.p.c.). Se poi il bene viene venduto a un prezzo più basso, ti può essere chiesta la differenza. Organizza i soldi, o il mutuo, prima di offrire.

Serve un avvocato?

Per offrire di persona no. Serve un avvocato per l'offerta per persona da nominare, e farsi assistere è utile quando la perizia segnala occupanti, abusi, quote o vincoli, o se è la tua prima asta.

Domande frequenti

Si può partecipare a un'asta giudiziaria senza essere presenti?

Nelle vendite telematiche sì: offerta e gara si fanno online, sulla piattaforma del gestore. Nella vendita sincrona però devi essere collegato all'ora fissata per partecipare ai rilanci. L'avviso di vendita spiega cosa succede se non ti colleghi.

Posso ritirare un'offerta dopo averla presentata?

In generale no: l'offerta nella vendita senza incanto è irrevocabile, salvo pochi casi previsti dalla legge. Presentala solo quando hai letto perizia e avviso e hai già pensato a come pagare il saldo.

Le aste dei fallimenti funzionano allo stesso modo?

Non del tutto. Nelle procedure concorsuali la vendita la organizza il curatore o il liquidatore secondo regole in parte diverse. Anche lì valgono le istruzioni dell'avviso di vendita di quella procedura.

Posso fare l'offerta dall'app AsteHub?

No. L'offerta si presenta al gestore della vendita indicato nell'avviso, o secondo le modalità del tribunale. AsteHub ti aiuta a scegliere l'asta e a prepararti: date, cauzione, perizia, valore di mercato della zona.

Guida informativa, non consulenza legale, fiscale o tecnica. Le regole generali descritte qui possono avere eccezioni e cambiare nel tempo: per ogni asta valgono l'avviso di vendita e l'ordinanza del giudice di quella procedura. Prima di offrire leggi sempre la perizia e, se serve, fatti assistere da un avvocato, un notaio o un tecnico di fiducia. Aggiornata il 1 ottobre 2026.